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usdt交易网(www.payusdt.vip):港龙中国“矛与盾”

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自力 稀缺 穿透

兴衰皆在于此

作者:刘谋

编辑:郝科科 张帆

风品:董思敏

泉源:铑财-铑财研究院

往往年报季,几家欢喜几家愁。投资者吃鸡照样吃面,在此一报。

那么,港股新兵港龙中国的首秀,该喜照样该忧呢?

01

高增背后

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3月21日晚,港龙中国宣布2020年业绩通告:住手 2020 年 12 月 31 日,公司条约销售金额约313.2亿元人民币,较上年同比增进约20%。总销售面积约2,427,000平方米,同比增进约13%。合约销售的平均售价约每平方米12,906元。

讲述期内,公司总收入约41.7亿元,同比增添约111%。拥有人应占的利润同比增添约44%至约9.61亿元。毛利约15.2亿元,同比增添约80%,毛利率达36%。现金约68.0亿元,同比增添170%。

连串飘红数据,意味着董事会主席吕明,已开端实现了2020年中立下的flag。

彼时,还叫“吕永怀”的吕明豪言:“公司这五年的增速远超其他百强房企,未来三年的增进率仍会超其他百强房企的平均水平。”

放眼行业,便知这份高增答卷的稀缺性。

同为港股“新兵”的中小房企上坤地产,同期营收81.9亿元,同比增进约8.7%。

千亿梯队的正荣地产,营收361亿元,同比增进11%。

一线龙头碧桂园,总收入约4628.6亿元,同比下降约4.7%。

仅增速而言,港龙中国已是业内“唯一档”,远高于头部、腰部及同级竞品。

2020 年 11 月,其被纳入 MSCI 明晟中国全股票小型股指数,资源认可度无需赘言。

玩味的是,年报披露后,相比高亮业绩,港龙中国股价走势并不算亮眼。

3月22日,港龙中国股价下跌1.99%,收于4.43港元,显示不愠不火。停止4月8日收盘,股价4.8元,虽当日涨幅超4%,但相比3月1日的6.06港元,仍有不少差距。

何以至此呢?

张望或也有逻辑。企业若何奔跑,也跑不外时代车轮。

2020年,对地产行业来说,是一个“调控大年”。

“房住不炒”基调稳固,三红突袭资金面趋紧,连系疫情影响,地产业南北极分化之态愈发严重。强力洗牌、硬核比拼中,对综合实力较弱的中小房企形成伟大挑战。

在此靠山下,新一轮“上市潮”开启,中小房企纷纷把眼光瞄准港股市场,其中就包罗了港龙中国。

2020年7月15日,港龙中国挂牌上市,虽当天遭遇股价破发,但乐成登录,增添了新融资渠道,亦不失新的最先。

一个多月后,引刊行业巨震的融资“三条红线”宣布。

“即房企剔除预收款的资产欠债率不得大于70%;净欠债率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍的要求。触线者被划“红、橙、黄、绿”四档,对厥后续融资举行0%-15%的增进要求。

从融资端卡住了房企“激进”的命门,影响之大无需赘言,尤其是中小房企,向上快速规模进阶、化身发展黑马的通道被大大缩短。

中国指数研究院上海研究总监方颃示意,“三道红线”将使房企梯队阶级固化的趋势加倍显著,大房企市场占有率只会继续增大,中小房企跨越阶级向上爬升的难度越来越大。中小房企尤其是未上市的,融资渠道较单一,资金实力较弱,同时手上资产规模较小或优质资产较少,很难像大企业通过剥离出售资产来改善资金状态,“三道红线”靠山下抗风险能力更差。

已经“进场”的港龙中国,也没躺赢可能,形势同样严重。唯有快速奔跑,尽快做大做强才气赢得生长甚至生计时机。

这也是吕明上述增速豪言的逻辑所在,显然,港龙中国正力争打破这个固化约束,尽快完成进阶。

只是,万事万物都有运行纪律。好比经济学里的蒙代尔不能能三角,即资源流动自由,钱币政策自力性,汇率自由颠簸。

地产行业,同样也有不能能三角论,即低欠债、大规模、强现金流。回望已往,贪恋高周转、激进扩张的房企,没有一家能同时做到三点。

多数房企的迅猛生长,照样依赖高欠债、大规模、弱现金流的粗放打法。

而“三条红线”新规的强烈信号,却重塑了行业生态,直接撬动了不能能三角的逻辑:在低欠债、强现金流的情形下,房企势需要放缓规模扩张脚步,才气保持合规稳优。

聚焦港龙中国,矛盾或恰恰在于此。资源求快求大、调控求稳求优。

对投资者来说,高发展、大回报是评判股票优劣的主要尺度。一旦选择降速,一定会影响资源信心。可若选择提速,又无法与调控“共舞”。

若何平衡两者关系,不仅横亘港龙中国眼前,也是全行业需思索的命题。

02

欠债大增200亿

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从上述年报看,其似乎更倾向于前者。生长速率之外,生长质量几何值得深思。

对应营收大增,港龙中国的欠债也水涨船高。

财报显示,2020年12月31日,港龙中国的净欠债比率41%,相比于2019年12月31日的21%增添了20%。

对此,港龙中国示意,主要由于2020年12月31日,总乞贷余额增添以为团体扩张提供融资。

2020年终,港龙中国欠债总额约417.6亿元,上一年度为212.4亿元,同比增添近1倍。

受此影响,港龙中国踩中一条红线。

对此,港龙中国副总裁张鸿光示意:我们整体资金平安,整体流动性异常强,由于公司主要销售住宅,因此其战略是去化,故不用忧郁三道红线问题

正如张鸿光所言,去化是解决三红的要害。

上海高丞投资治理有限公司总司理孙文华以为:“房地产背后是金融,金融‘三道红线’动了房地产奶酪,房企捂盘条件是连续的融资能力。‘三道红线’压力下,地产商只能向市场接纳资金”。

考量在于,港龙中国的去化水平很高,但盈利水平过低。2020年,毛利率约36%,较2019年同期的43%下跌6个百分点。港龙中国称,是年内交付的土地成本较高所致。

所言不虚,自上市后,港龙中河山地市场的活跃度再次提升。

2020年8月17日,港龙中国拿下金华义乌一宗商住用地,溢价率31.71%,板块楼面价首度破万,到达10673元/平方米。

2020年8月24日,港龙中国以93%的溢价率拍下江苏盐城东进路南、开放大道东侧地块,楼面价10740元/平方米。据悉,这是盐城首宗破万地块。

2020年9月24日,成都双流区东升街道一宗宅地入市竞拍,经竞拍由港龙地产竞得宗地,成交楼面地价11620元/平方米。成交总计约5.87亿元,溢价率22.29%。

2020年10月20日,港龙中国以溢价率77.14%竞得江苏省南通市如皋R2020097地块,起始价6300元/平方米,最终成交单价11160元/平方米,刷新如皋城北板块的单价纪录。

2020年11月11日,港龙中国以38.3亿拿下广州增城地块,成交楼板价为6499元/�O,修建面积58.9万�O。

值得胡注重的是,该地块需无偿建设不少公共设置,包罗且不限于48班小学(应配套不少于3000�O的地下室,无偿移交教育部门)、18班幼儿园、一个建面2000�O的肉菜市场以及公安警务用房、物流配送站等公共设施。同时还要建设占地面积1000�O的住民健身园地,开发成本恐不低。

一再溢价拿地,彰显港龙生长刻意信心。资源新兵也需发展故事,提振市场预期,这本无可厚非。然在三条红线的大靠山下,此举是否逆势而为,则值商讨。

首当其冲的,固然是现金流压力。

值得注重的是,在2020年新增的21个项目中,港龙中国仅在宜兴、芜湖、淮安3个项目上占有100%权益,在8个项目的权益占比低于50%。

换言之,销售额增进,更多依赖团结开发。

只管如港龙中国副总裁张鸿光所言,通过互助,不仅可以相互行使对方的人脉资源、降低我们的融资成本,而且可以缓解公司的资金压力。

但互助开发会进一步压缩房企盈利空间,也是不争事实。

另一方面,互助开发自己,由于涉及两家或多家自力企业,是否会因理念、文化、治理、团队职员等方面的差异,影响项目稳固性,甚至导致乱象发生,也存考量。

担忧并不苛求。

2021年头,江苏南通民生投诉服务平台“江海转达”称,有网友爆料港龙中国旗下南通港轩置业有限公司(以下简称“南通港轩”)位于如皋的时光映花园项目涉嫌违法无证施工。

公然信息显示,南通港轩是由江苏港龙华扬置业有限公司全资控股,后者由港龙生长团体有限公司与其全资控股的港龙(中国)地产团体有限公司划分持股49%、51%,港龙生长团体有限公司为疑似实控人和最终受益人。

此次涉及地块,正是前文港龙中国2020年10月20日拿到的江苏省南通市如皋R2020097。

“江海转达”指出,有媒体在接到网友爆料后致电联系了如皋市行政审批局,该局事情职员查询后回复称:如皋城北R2020097地块的时光映花园项目现在并未取得《修建工程施工允许证》。

03

中小房企的生计命题

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迫切之心,也是中小房企们的整体缩影。

上坤地产在2021年一季度仍在激进结构,停止至3月30日新增14个项目。

大唐控股住手2020年终,有息欠债总额暴增32.73%至1031.41万元。

领地控股住手2020年终银行贷款及其他贷款利息约13.64亿元,融资成本3.06亿元,同比增添33%。

......

中原地产剖析师卢文曦示意:“高速扩张是把双刃剑,也是许多房企当下无法逾越的矛盾。就大型房企来说,许多企业至今都无法做到规模和效益间的平衡,以是对于中小房企来说,矛盾加倍显著。中小房企不选择扩张,很有可能就会晤临被收购的田地,因此能扩张的话,一定是选择硬着头皮上的。”

行业剖析师李晨以为,随同房地产白银时代到来,行业已逐渐进入寡头阶段。大企占有更多土地和廉价资金,中小房企只能靠上市、高欠债获得规模进阶时机。

然欲速则不达、大不代表强、速率不代表质量。一味盲目扩张,黑马也可能酿成雷马,风险性更高。这从泰禾、中原幸福等企业境遇中可见眉目。港龙中国的欠债高增,也是一个信号。

一句房住不炒,早已明确了突围窍门。房企下半场,从高速率到高质转化,是名目新分水岭。小企进阶亦或大企坠落,兴衰皆在于此。

2020年,港龙中国已交出一份高速答卷;2021年,能否有一份高质答卷,磨练吕明的矛盾化解、取舍大智慧。

本文为铑财原创

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